В эпоху цифровых технологий и удаленных сделок собственники все чаще сталкиваются с риском мошенничества и подделки документов. Вместе с юристом по гражданским делам Лилией Шаймурзиной разбираемся в том, как установить запрет на сделки с недвижимостью без личного участия и какие могут быть возможные последствия такого запрета.
Что такое запрет на регистрационные действия без личного участия?
Запрет на сделки с недвижимостью без личного участия – это специальная юридическая мера, которая ограничивает возможность проведения сделок с недвижимостью (купли-продажи, дарения, аренды) без присутствия и согласия собственника лично.
Проще говоря, если установлен такой запрет, то государственный реестр не сможет оформить или зарегистрировать какую-либо сделку с объектом недвижимости без личного подтверждения своего участия собственником.
Такой запрет на сделки защищает собственника от мошенничества, когда соглашения могут оформляться без его ведома, например, через подделку документов или подставных лиц.
Эксперт Лилия Шаймурзина уточняет, что юридическим основанием для установления такого запрета является ст. 36 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 31.07.2025) «О государственной регистрации недвижимости».
Ограничение на сделки с недвижимостью можно установить, обратившись в Росреестр с заявлением и подтверждающими документами.
На какие сделки распространяется запрет, а на какие – нет
Запрет сделок с недвижимостью без личного присутствия собственника распространяется не на все сделки, а только на определенные категории.
| Запрет распространяется | Запрет не распространяется |
|---|---|
| Купля-продажа | Внесение изменений в технические характеристики или кадастровый учет |
| Дарение | Регистрация права собственности в результате наследования |
| Обмен | Регистрация сделок, совершенных по доверенности, если она заверена |
| Передача в аренду или субаренду (если регистрация аренды требуется) | Снятие обременений, если собственник лично подает заявление |
| Завещательные распоряжения (в части регистрации прав) | Некоторые административные действия без перехода прав собственности (например, внесение изменений в ЕГРН по решению суда) |
| Наложение обременений и ограничений (ипотека, сервитуты), если требуется регистрация права |
Если запрет установлен, то без личного участия собственника (или доверенного лица с нотариальной доверенностью) государственные органы не смогут зарегистрировать сделку, попадающую под запрет, что повышает безопасность имущественных прав.
Кому и зачем нужен такой запрет?
Запрет действий с недвижимостью нужен в первую очередь для защиты прав и интересов владельца этой недвижимости.
Разберем подробнее, кому нужен такой запрет:
- собственникам недвижимости, которые хотят обезопасить свое имущество от мошенничества и неправомерных сделок;
- пожилым людям и тем, кто ограничен в возможности лично контролировать сделки (например, по состоянию здоровья или из-за проживания в другом городе/стране);
- юридическим лицам и представителям бизнеса, чтобы исключить риск подделки документов или несанкционированных операций с недвижимостью;
- наследникам или членам семьи собственника, которые хотят сохранить контроль над имуществом до момента передачи прав;
- банкам и кредитным организациям, которые могут требовать такой запрет в рамках договоров залога для дополнительной гарантии безопасности.
Такой запрет нужен в первую очередь для защиты от мошенников. В то же время он помогает держать все под контролем: собственник лично участвует в каждой регистрации сделки, что исключает такие риски, как, например, продажа квартиры без согласия собственника.
Вы будете уверены, что имущество не будет передано или обременено без вашего ведома. Это снижает риски споров и судебных разбирательств, связанных с незаконными сделками, что особенно важно, когда речь идет о крупных суммах.
Защита собственников от мошеннических действий
Незаконная перепродажа, подделка документов, сделки без ведома собственника – все это реальные угрозы, которые могут привести к потере имущества. Чтобы защитить себя, важно использовать юридические инструменты, такие как оформление запрета на действия с недвижимостью без личного присутствия, нотариальные доверенности и контроль за всеми операциями с недвижимостью.
Однако и запрет не всегда защищает от мошенников, предупреждает юрист по гражданским делам Лилия Шаймурзина.
«Чтобы снизить риски мошенничества, пользуйтесь услугами цифровой безопасности (двухфакторная аутентификация, контактный контроль данных) и соблюдайте осторожность. Если мошенники все же совершают сделку, несмотря на запрет, обязательно обратитесь в суд и конституционные органы», — добавляет эксперт.
Причины для установки запрета
Вопрос о том, как оформить запрет на сделки с недвижимостью без участия собственника, может возникать по разным причинам:
- длительное отсутствие или отъезд;
- подозрения на мошенничество или попытки неправомерного оформления сделок;
- нежелание совершать сделки без личного контроля;
- ограничения по состоянию здоровья или возрасту;
- юридические и семейные споры.
Пошаговая инструкция: как установить запрет на сделки с недвижимостью
Пошаговая инструкция поможет понять, какие действия необходимо предпринять, чтобы обеспечить надежную защиту вашей недвижимости.
Шаг 1. Подготовка необходимых документов
Вам понадобятся:
- паспорт;
- документы, подтверждающие право собственности на объект (свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРН);
- заявление о запрете любых действий с недвижимостью без личного присутствия;
- дополнительные документы, подтверждающие необходимость запрета (справки, медицинские заключения, документы, подтверждающие длительное отсутствие и пр.);
- нотариально удостоверенная доверенность (если заявление подает представитель собственника).
Скачать образец заявления на запрет любых действий с недвижимостью без личного присутствия (pdf)
Эксперт предупреждает, что на этом этапе собственники часто допускают такие ошибки, как предоставление неполного пакета документов, неправильное оформление, ошибки в личных данных, отсутствие точных указаний кадастрового номера и адреса, а также несоблюдение формальных требований.
Старайтесь не допускать подобных ошибок, так как это может существенно замедлить процедуру.
Шаг 2. Выбор способа подачи заявления
Заявление на запрет регистрационных действий с недвижимостью можно подать любым удобным вам способом:
- через отделение Росреестра;
- через многофункциональный центр (МФЦ);
- через портал Госуслуг.
Шаг 3. Составление и подача заявления
Заполните заявление, указав причины установки запрета и данные объекта недвижимости. Приложите к нему все необходимые документы и подайте выбранным способом. После подачи можно получить подтверждение приема в виде квитанции, расписки или электронного чека.
Если вы не знаете, как установить запрет сделок с недвижимостью без личного участия через Госуслуги, то воспользуйтесь нашей схемой:
- На портале Госуслуг нужно выбрать раздел «Земля, дом»:
- Из предложенного списка действий необходимо выбрать «Запрет на действия с недвижимостью без личного участия» и следовать инструкции:
Шаг 4. Регистрация заявления и внесение записи в ЕГРН
После отправки заявления в Росреестр запрет на сделки с недвижимостью обычно рассматривается до 3 рабочих дней. При положительном решении в ЕГРН вносят отметку о запрете, а собственник или представитель получает уведомление о внесении такой записи.
С этого момента любые сделки с указанной недвижимостью без личного участия собственника не могут быть зарегистрированы.
Бывают ситуации, в которых Росреестр может отказать в установлении запрета.
«Например, если нет всех документов, документы оформлены неверно, нарушены требования законодательства, или если на объект наложены судебные аресты или обременения», — рассказывает Лилия Шаймурзина.
Как проверить наличие запрета на недвижимость?
Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) – инструмент, который содержит актуальную информацию о собственнике, правах и обременениях на объект. В ней будет указана информация о том, существует ли запрет регистрационных действий на недвижимость.
Выписку можно получить:
- через официальный сайт Росреестра;
- в многофункциональном центре;
- на портале Госуслуг;
- через нотариуса или специализированные онлайн-сервисы.
В выписке найдите раздел, где указаны обременения и ограничения. Если установлен запрет действий с недвижимостью, он будет отражен именно там.
При сомнениях можно напрямую обратиться в территориальное отделение Росреестра для консультации или проверки информации.
Как снять запрет на сделки с недвижимостью?
Иногда возникает вопрос: как снять запрет на сделки с недвижимостью без участия собственника? Для этого существует специальная процедура. Снятие запрета позволит владельцу вновь свободно распоряжаться своей недвижимостью без дополнительных ограничений и препятствий. Разберем подробнее.
Процедура отмены запрета
Собственник или его представитель подают заявление с просьбой снять запрет. Советуем делать это через портал Госуслуг: там эта процедура отлажена. К заявлению прилагаются документы, подтверждающие личность и право собственности. Заявление рассматривается Росреестром, и при отсутствии оснований запрет снимается.
«Наследники или иные заинтересованные лица могут оспорить установленный запрет, если он имеет законные основания – например, в случае судебного разбирательства споров о правах собственности. Снятие запрета возможно через суд, особенно если запрет наложен на гарантии если дело связано с банкротством, кредиторскими задолженностями», – обращает внимание эксперт Лилия Шамурзина.
Сроки снятия запрета
Обычно рассмотрение заявления занимает до 5 рабочих дней с момента подачи. После принятия решения в ЕГРН вносится запись об отмене запрета, а собственник получает уведомление о снятии ограничения и может свободно совершать сделки.
Важные нюансы и риски
Есть нюансы, которые необходимо учитывать прежде, чем вы будете разбираться, как поставить запрет на сделки с недвижимостью, иначе запрет может усложнить жизнь собственника.
- Необходимость личного контроля.
Запрет требует от собственника более внимательного отношения к оформлению сделок – все операции должны проходить с его личным участием или через доверенное лицо с нотариальной доверенностью.
- Ограничение в оперативности сделок.
При необходимости быстрой продажи или передачи недвижимости запрет может стать препятствием, так как сделки требуют дополнительного времени на снятие ограничения.
- Возможные сложности с доверенностями.
Если доверенное лицо не имеет нотариально заверенной доверенности, сделки не будут зарегистрированы, что может привести к задержкам и дополнительным расходам.
- Риски, связанные с неправильным оформлением запрета.
Ошибки в заявлении или неполный пакет документов могут привести к отказу в установлении запрета или к его некорректному отражению в ЕГРН.
- Влияние на наследников и правопреемников.
Запрет действует до снятия, что может осложнить передачу прав наследникам или иным лицам при отсутствии своевременного оформления отмены запрета.
- Не все мошеннические схемы исключаются.
Запрет не защищает от всех видов мошенничества, например, от подделки доверенностей или других документов, поэтому важно дополнительно контролировать процесс и при необходимости консультироваться с юристами.
Как установить запрет на сделки с недвижимостью без личного участия: главное
- Запрет на сделки с недвижимостью без личного присутствия – это юридическая мера, которая ограничивает возможность проведения сделок с недвижимостью без присутствия и согласия собственника.
- Такой запрет нужен для защиты от мошенников, кроме того он помогает контролировать собственность.
- Для оформления запрета заполните заявление и приложите необходимые документы.
- Можно подать и заявление об отмене запрета. Его также рассматривает Росреестр.
- Выписка из ЕГРН поможет разобраться, был ли поставлен запрет.
- Необдуманное решение о запрете может принести много проблем, поэтому необходимо взвесить все доводы перед принятием решения.
Часто задаваемые вопросы
Можно ли установить запрет на часть недвижимости?
Можно. Если у вас долевая собственность, то вы можете установить запрет только на свою долю. Но нужно понимать, что другие собственники при этом могут распоряжаться своими долями по собственному усмотрению, и запрет будет действовать только на вашу часть имущества.
Нужна ли госпошлина?
Нет, когда вы подаете заявление о запрете любых действий с недвижимостью без личного присутствия, госпошлина не понадобится, как и в случае, если вы захотите снять запрет на регистрационные действия с недвижимостью через Госуслуги.
Сколько действует запрет?
У запрета как такового нет срока действия. Собственник может сам снять его, если это необходимо. Запрет также может быть снят по решению суда или в случае перехода недвижимости к другому собственнику, например, по наследству.
Сможет ли кто-то другой снять мой запрет?
Нет, запрет снимается собственником лично. Даже человек с нотариальной доверенностью не может этого сделать. Собственник может снять запрет на сделки с недвижимостью без участия собственника в МФЦ или через портал Госуслуг.
Можно ли получить информацию об установленном запрете онлайн?
Да, через Госуслуги можно запросить выписку из ЕГРН, где среди прочего будет отображена и информация об установленном запрете.
